선경(1,2차)

안녕하세요 홀란입니다. 오늘의 임장단지는 강남구 대치동의 대표적인 단지인 선경 1,2차입니다. 대치학원가랑 가까운 것이 장점인데요. 학군지는 학원가랑 얼마나 가깝느냐가 곧 가격인데 그렇기 때문에 타단지 대비 선경이 비싼것이죠. 대치권역은 크게 도곡렉슬,대치아이파크, 동부센트레빌(대도초) 미도, 은마(대곡초) 우성,선경,래미안대치팰리스,대치SK뷰(대치초) 세곳으로 나눠볼 수 있는데요. 이중 대치초 권역인 선경은 다소 번잡하긴하지만 편의시설 접근성이 뛰어나다는 장점이 있는 곳입니다. 현재 재건축은 2군데의 재건축 추진위원회가 활동하고 있는데요. 1.클선재(클린신속통합선경재건축준비위원회) 2.대선재(대치선경재건축준비위원회) 위의 두가지입니다. ​ 먼저 클선재의 경우 일반분양분을 최대한 확보하려 합니다. 400여가구를 분양하려합니다. 현재 1034세대에서 1678세대(임대 204세대포함)로 추진하려 합니다. 장점으로는 분양수익으로 사업비를 충당하여 조합원의 분담금부담이 줄어들 수 있습니다. 하지만 기존 소유주중에 기존보다 작은 평형을 배정받는 가구가 생기게 됩니다. 소형아파트 의무 비율을 맞추면서 가구별 면적이 줄어들 수 밖에 없기 때문입니다. ​ 그리고 대선재의 경우 하이브리드 일대일 재건축을 추진하려 합니다. 가구수를 유지하거나 최소한으로 증가시키려 합니다. 우선 평형대가 넓어지면서 향후 자산가치가 더 크게 상승할 수 있습니다. 세대별로 약 7평씩 넓히면 일반분양은 279세대, 임대는 164세대로 1477세대가 될 수 있습니다. 또한 세대별로 9평을 넓힐 경우 일반분양 226세대, 임대 164세대로 1452세대가 될 수 있습니다. 하지만 결국 평형이 크게 늘어나는 것은 아니라는 점이 아쉬운 점입니다. ​ 진행상황을 보자면 처음 클선재가 주민동의서 30%를 모아 신속통합기획을 신청했지만 대선재가 또 다른 주민들로부터 10%의견을 모아 2주만에 철회신청을 접수했습니다. 재신청이 가능한 단계에서 철회가 있었기 때문에 향후 다양한 방면으로 고민해볼 수 있습니다. 시간은 어느정도 걸리지 않을까 싶네요. ​ ❗️개요 1983년 준공으로 1034세대, 총 12개동의 대단지아파트입니다. 용적률은 179%, 건폐율은 13%입니다. 총주차대수는 1661대로 세대당 1.6댕비니다. 평형은 30평, 41평, 44평, 47평, 55평. 56평이 있습니다. 최근 실거래가는 30평기준 24.3월에 29.35억에 거래되었습니다. 전고점은 22년4월에 32억이었습니다. 44평은 24년 5월 40억에 거래가 있었고 전고점은 21년8월에 41억이었습니다. 전고점까지 거의 따라온 모습입니다. 그리고 55평은 24년4월에 45억에 거래되었습니다. 신고가네요. 현재 매물은 30평이 30억부터 형성되어 있고 41평은 35.5억부터 형성되어 있네요. 또한 44평은 37억부터이고 47평은 39.8억부터입니다. ​ ❗️장점 -앞서 언급했듯이 학원가와 가깝고 대치초와 인접합니다. 또한 중학교는 대청중으로 가게되는데 접근성이 좋습니다. 유치원은 선경유치원이 있습니다. 고등학교는 단대부고, 중대부고, 숙명여고 등 좋은 학교들이 많습니다. -양재천이 가까워 산책하기 좋습니다. -남부순환도로 진입이 용이합니다. -동간 거리가 넓직넓직합니다. -대치역 초역세권입니다. -아파트 상가에도 초등학생들에게 필요한 학원들이 다 있습니다. ​ ❗️단점 -타단지 대비 주차공간이 넓은 편이라곤 하지만 지하주차장이 없고 이중주차가 많습니다. -최근 아파트 대비 거실이 좁게 나왔습니다. ​ ❗️총평 -대치동의 전통 부자아파트답게 넓직하면서도 개방감있는 모습이었습니다. 또한 곳곳에 플랭카드가 붙어 있었는데 경비원 분들의 급여 인상 및 근무환경 개선에 감사하다는 내용이었습니다. 역시 여유로운 분들이 많은듯한 느낌이었습니다. 주변 신축에 비해선 아쉽지만 그래도 재건축이 빠르게 추진될 시 큰 가치상승이 있지 않을까 싶습니다.

🐧 대치동 선경 1,2차 아파트 리뷰 및 재건축 상황 공유드립니다. 우선미 재건축 중 선경 아파트는 1983년생, 1034세대, 용적률 179%으로 30평부터 56평까지 중대형 위주의 구성입니다. 30평 A타입은 화장실은 1개지만 방이 4개인 것이 눈에 띄네요. 해당 평형의 대지지분은 25평 가량으로 매우 높은 비율입니다. 대치역 초역세권, 대치초를 품고 있으면서 막히는 시간대에도 대치동 학원가 접근성이 좋은 입지가 장점이고요. 선경1,2차는 올해 신통기획 신청했다가 지난 7월에 철회가 확정됐는데요. 2개의 추진위가 각기 다른 재건축 안을 그리고 있었기 때문입니다. 300% 용적률을 적용하는 구상은 같지만 한 쪽은 일반분양분을 최대한 확보하길 원하고, 한쪽은 1대1 재건축을 원하고 있습니다. 일반분양분이 많아진다면 분양으로 발생한 수익으로 사업비를 충당하고, 추가분담금을 줄일 수 있겠죠. 단점은 소형아파트 의무비율과 임대세대까지 내어주면 세대별 평형이 줄어들 수 있습니다. 1대1 재건축은 세대수가 동일하게 신축되는 것은 아니고요. 소폭 늘리면서 의무인 임대세대를 내어주고 일반분양분은 최소화 하면서 각 조합원 세대별 평수는 평균적으로 7평가량 늘리려는 계획입니다. 사업성이 높은 선경이라도 추가분담금이 발생할 여지가 있고요. 대형위주 단지로 고급화에 성공한다면 거주의 쾌적함을 얻으면서도 향후 희소성으로 인한 시세 상승을 더욱 기대할 수 있다는 장점이 있겠습니다. 사실 정답은 없는 것 같습니다만 조합원분들의 취향 차이와 분담금에 대한 이견인데요. 현재로써는 효율성을 목표로한 신통기획 재신청으로 힘이 더욱 실리는 것 같습니다. 공사비 급등으로 인한 부담과 신통으로 기우는 주변 단지들의 영향(개포우성, 미도)이 이유일 수 있겠네요. 최종적으로 어느 노선(일반, 1대1, 신통)으로 갈 지는 시간이 지나야 알 수 있겠습니다. 아직 정비구역 지정이 안 된 극초기 상태이기 때문에 추진위 의견을 합치해서 시작하는 것이 중요해보입니다. 추가적으로 상가 토지 분할을 허용치 않는 '행위허가제한'이 고시된 상태라 재건축 앞길을 가로막는 상가지분쪼개기 관련해선 걱정을 덜었습니다. 앞으로 재건축 단지 내 과소필지 소유자에게 현금청산하는 방안이 더욱 강해질 것 같네요🐧 임장 시 찍었던 사진과 KB부동산 지도 첨부드립니다.