럭키남서울

24년 10월 남서울럭키아파트 집값 하락하고 있지만, 전월세 상승으로 집값 상승 압박이 예상됨. 집값의 하락의 가장큰 원인은 한국자산신탁의 분담금 산정기준으로 현재 한자신 업무협약 종료되었으며. 전월세 상승원인은 구축 아파트 가격상승에 있다. 결국 서울안에 재건축 가능한 단지중 대단지 구성을 할 수있곳이 적으며, 시외각으로 재건축을 진행함에 따라 서울내 신축이 많지 않다. 무궁화 신탁 변경되었음. 신통기획 추진중. 학교이전 추진중. 용역업체 선정중 서울시 "재개발·재건축 사업성 지원 방안" 정책. 남서울럭키아파트 재건축에 긍정론과 부정론 있으며, 공통적 생각은 한국자산신탁 조건 보다 최악은 없을것. 긍정론은 학교이전 추진하며 학생수 감소에 따라 학교를 축소되면 추가부지 확보 가능여부와 학교이전 되면 준공업부지에 따른 최대 용적률적용, 서울시 재건축 지원방안에 따라 상황에 따라서, 임대주택 없이 공공기여만으로 가능 할 수 있다는점으로. 한자신의 초럭셔리 단지가 아닌 준수한 아파트 단지로 분담금을 억제하면 충분히 이익이 된다는 점이고. 부정론은 긍정론의 내용 대부분이 확정이 아니며, 불확실 하다는 점이다. 금리 금리는 내려갈것으로 생각 되나, 주택담보 대출은 상승중. 아직 금리반영이 안되고 있으며, 해외 전쟁 상황과 미국 대통령 선거 정책에 따라 금리 변동성 높다. 하지만 금리보다 현정부의 부동산 대출 정책 축소와 대출 규모 축소 영양이 금리보다 더 커보임. 신안산선 개통 2년 지연. 공사중이며. 중도 포기불가한 사업. 정치적 역긴지역이 많아 포기불가한 사업이다. 적자 흑자는 별개의 사항이다. 부영그룹 종합병원 착공 1년 연장 신청. 부영아파트 연기됨. 병원 건설조건으로 아파트 건설예정이었음. 부영그룹에서 청신대학과 의대설립 협약. 정상적으로 금천구 종합병원이 착공 될지 지켜봐야함. 1년연장 신청 했지만. 거부되거나 1~2년안에 착공이 안되면 행정 무효화 될경우 병원및 아파트건설 불가. 기타 고려사항 대한민국 대통령 선거 2027년. 정권이 변경될 가능성 높고. 선거 공약에 따라 정책이 달라진다 대만 중국 군사적 압박과 한반도 정세 선거기간의 북한 무력 사용 가능성.

럭키 재건축. 건축비 인하 가능성 없음. 모든 재건축 이 동일. 건축법 개정(강화)됨. 앞으로 건축비는 상승 혹은 동결 예상. 단지내 학교로 인해 일조권에 따른 높이 제한이 있음. 용적률이 아무리 높아도 법률상 높이 제한이 있음. 학교이전을 추진하나 득실이 있는지 알 수 없음. 바뀌기 전 신탁사 기준 학교이전 득실이 없다고 판단함. 서울시 + 교육청 + 사립학교 등 3곳 의견 조율 해야함. 신탁사와 주민 투표도 해야함. 신안산선 개통 연기 될 가능성 높음 2년~. . 정부정책 금리 인하에 따른 부동산 활성화 있음. 단, 아직 pf대출 부실이 아직 진행중. 부동산 가격은 앞으로 계속 상승 할것. 정부정책상 pf대출과 건설 시장 활성 화를 위해 부동산의 가치를 높이려 함.. . 재건축 부동산 가치(집값이)가 높아져 재건축에 대한 투자치가 있어야 됨. 건축비 인하는 거의 불가능, (옵션에따라 차이 있음) 오히려 높아질 가능성이 높고 앞으로 모든 재건축사업에 동일 하게 예상됨. 재건축 진행 하여 10년 후 재건축 완료 시점의 신축 아파트 가치는 현재 준신축과 비교는 의미가 없음. . 럭키 호재 더블역세권. 종합병원. 지역구 재개발. 인서울. 교통.(시흥대로 인접, 순환도로 인접) 현재 단지 안에, 초.중.고.유치원 있음. . 결론 학교+ 건설사+ 경기침체 = 불확실성 높음. 학교문제를 해결못하거나 늦어지면 그 시간 만큼 손해. 학교이전을 안할경우 높이 제한으로 투자 수익성 문재. 학교이전 득실 평가 필요.. . 실수요자 경우 10년 이 후 신축 입주 하고자 한다면 투자가치는 높음. 현재 가치가 재건축과 주변 준신축과 차이가 없을 뿐 손해는 아님. 재건축 후 투자수익 은 신중함. 10년후 신축과 구축에 차이 및 인플레이션 상승 반영 되면 투자 가치는 높음. . 건축비 상승 문제 모든 재건축 단지 및 시장 공통적 문제. 재건축 옵션의 차이 와 비용 상승의 안정화(인하X) 전까지, 비용 상승.은 투자기준으로 평가 하기 어렵ㄷ. . 학교이전 유무 결정을 빠르게 결정 못하면 그 시간만큼 손해 이며. 학교 이전에 따른 이해득실이 없는데 이전결정 할 경우 투자가치 불투명함. 재건축 후, 단지 안에 학교가 있을경우 재건축 단지의 부동산 가치 높음. . 건설사 부실로 높은 건축비에도 입찰 안할 가능성 있음. 모든 재건축단지 공통 문제임. 럭키 장점은 인서울 + 더블역세권 이므로 미분양은 없을 것 예상. 늦어지는 신안선 개통 시점 까지 불확실성에 대한 결정이 안될경우, 1기 신도시 재거축 시작으로, 시장 활성화 까지. 럭키 재건축이 장기적으로 늦어질 가능성 있음. 3년안에 학교 이전하던 안하던 결정이 나오며, 건설사까지 확정 되면 투자가지 높음. 늦어질 수록 재건축 불확실성이 커짐. 오래된 아파트로 재건축은 필수, 재건축 언제 될지 앞으로 20 27년 까지 진행 변화를 확인. 늦어진다면 다른곳 투자가 적합. 진행이 빠르면 투자가치 있음. 10년 후 실거주 목적이면 높음. .