미분양보다 무서운 건 ‘공실률’... “선임대후분양” 주목
2024.03.20 조회수 21▫️최근 경기 지역에서 공실이 늘어나면서 전반적으로 상가 공실률이 증가세를 띠는 추세입니다. 한국부동산원 부동산통계뷰어 상업용부동산 임대동향조사에 따르면, 지난해 4분기 집합상가 공실률은 전 분기(5.0%)보다 상승한 5.4%로 기록됐습니다. 단, 전년 동기 5.9%보단 소폭 하락했습니다. 신도시 중 공실 상승폭이 컸던 곳은 경기도 남양주 다산신도시였는데요. 다산신도시 집합상가 공실률은 지난해 3분기 14.4%에서 4분기 19.3%로 많이 증가했습니다. 의정부 민락지구도 5.4% → 7.1%로 1% 이상 증가했으며, 파주운정신도시 3.0% → 3.6%, 미사지구는 7.6% → 8.1%, 그리고 분당역세권 또한 1.3% → 1.7%로 증가했습니다. 특히 분당역세권은 전년 동기(0.5%)와 비교하면 약 3배 정도 공실률이 증가해 화제를 모았는데요. 물론 공실률이 1.7%라 자연공실률(5%) 이하임을 감안해보면 아직 걱정할 수준까진 아니지만, 향후 공실률이 지속해 증가한다면 관리가 필요할 것으로 보입니다. 👉 시장에서는 공실 증가세에 ‘선임대 후분양’ 방식의 상가에 관심 갖는 투자자들도 늘고 있습니다. 선임대 후분양이란 상가 준공 전후를 기점으로 임대차를 원하는 개인 또는 업체로부터 상가 임대차 계약 또는 입점 희망서를 받고, 이후 해당 임대 조건을 바탕으로 수분양자를 모집하는 방식을 뜻합니다. 🔸선임대 후분양은 미리 임대인이 임차인을 구하는 번거로움도 없고, 분양 이후 바로 안정적인 수익을 낼 수 있다는 부분에서 큰 메리트가 있는데요. 공실 리스크가 적은 덕에 상가 투자자들로부터는 높은 인기를 얻고 있습니다. 게다가 요즘 분양대행사에서는 커피 프랜차이즈나 영화관, 유명 맛집 등의 키 테넌트(Key Tenant, 우량 점포 또는 핵심 점포를 뜻하는 말)를 선임대하는 방식으로 입점률을 높이기도 한다고 알려졌습니다. 하지만, 장점만 있을 것 같은 선임대 후분양에도 단점은 있습니다. 먼저 분양업자가 선임대를 빌미로 높은 분양가를 책정하는 경우입니다. 수분양자 중에서는 선임대 조건만 보고 주변 상가 대비 높은 분양가에 계약했다가 수익률이 낮아 손해를 볼 수 있는 것이죠.
