LTV·DTI·스트레스 DSR…주택대출 꼼꼼히 따져야
2024.03.20 조회수 36▫️ LTV, 주택 가격 대비 대출한도
DTI, 대출자 소득 기준으로 결정.
DSR은 모든 대출의 원리금 따져
스트레스 DSR, 금리상승도 감안.
○LTV와 DTI 다른 점은
LTV와 DTI는 주담대 한도를 정할 때 적용된다. 예를 들어 LTV가 50%면 10억원짜리 아파트를 구매하려는 개인이 빌릴 수 있는 주담대는 최대 5억원이다. LTV는 부동산 경기 상황에 따라 수시로 바뀌는데, 현재 무주택자와 1주택자는 비규제지역 70%, 규제지역 50%의 LTV를 적용받는다.
무주택 가구주면서 부부합산 연소득 9000만원 이하인 서민·실수요자는 규제지역 내라도 주택가격 9억원(조정대상지역 8억원) 이하라면 70%의 LTV가 적용된다. 다주택자에 대한 LTV는 비규제지역 60%, 규제지역 30%다.
LTV가 주택 가격을 기준으로 대출 한도를 정하는 기준이라면 DTI는 개인 소득을 기준으로 주담대 한도를 제한한다. DTI는 주담대의 원리금 및 신용대출과 같은 기타 대출의 이자(원금 제외) 합계액이 연소득의 일정 비율을 초과하지 못하도록 한 규제다.
○주담대 확 줄인 스트레스 DSR
DSR은 개인이 보유한 ‘모든 대출의 원리금’을 연소득 대비로 따져 대출 한도를 정하는 방법이다. 특히 스트레스 DSR이 도입되면서 규제가 더욱 빡빡해졌다. 실제 은행권 주담대 한도가 수천만원가량 줄어들었다. 금융당국이 가계부채 관리를 위해 기존 DSR 규제보다 한층 강한 스트레스 DSR을 도입하면서다.
은행권은 지난달 26일부터 새로 취급하는 주담대에 스트레스 DSR을 적용했다. DSR은 연간 원리금 상환액을 연소득으로 나눈 값이다. 현재 은행은 40%, 비은행은 50%를 넘을 수 없다.
스트레스 DSR은 단계적으로 적용된다. 올해 상반기에는 가산금리의 25%, 하반기에는 50%가 붙는다. 내년부터는 100% 부과된다.
가산금리는 과거 5년 중 가장 높았던 수준의 가계대출 금리와 현재 금리 간 차이로 산출한다. 하한 1.5%, 상한 3.0% 사이에서 결정된다. 오는 6월 말까지는 0.38%(1.5%×0.25) 가산금리가 붙는다. 예를 들어 연봉이 5000만원인 A씨가 변동금리 5.0%로 40년 만기 주담대(원리금 균등 상환 기준)를 받을 경우 기존 한도는 3억4500만원이었다. 하지만 26일부터 스트레스 DSR이 도입되면 한도가 3억2800만원으로 1700만원가량 줄어든다.
