"재건축 돈 안된다" 지연·무산…분담금의 벽
2024.04.04 조회수 19🔸 공사비·원자재 가격 인상에 '사업성' 빨간불
중층 고밀단지 많은 강북, 사업 지연 많아
강남은 분양가 높아 분양 수익으로 돌려받지만
강북은 시세차익 불확실, 조합원 자금 여력 낮아
'분담금 5억' 상계주공, 시공사 계약 해지하기도
서울시도 규제 풀었지만 사업성 개선엔 역부족.
▫️분담금 없는 재건축이 사라졌다
최근 분담금 없는 재건축은 점점 찾아보기 어려워졌다. 3일 서울시에 따르면 지난해 말 기준 재건축 가능 단지 중 용적률이 200% 이상인 과밀 단지는 437곳 중 149곳(34.1%)이다. 재건축 연한이 도래한 1985년 이후 제3종일반주거지역에 지은 아파트들은 용적률 250% 이상인 곳들도 상당수다.
공사비가 치솟으면서 서울 재건축 현장 곳곳에서 신음이 나오고 있다. 특히 재건축 연한인 30년이 지난 강북 재건축 단지들은 사업 속도가 떨어지거나, 사업이 무산되기 일쑤다. 공사비 부담에 사업성이 낮아진 상황에서 조합원들이 자금 부담에 사업이 지지부진한 곳이 많다. 공사비 협상에 핏대를 세워도 공사는 이어가는 강남과는 다른 분위기다. 이런 상황에서 정부와 서울시가 관련 규제를 풀어 사업성 높이기에 나섰지만, 현장의 분위기는 차갑다. 이미 올라 버린 ‘분담금’의 벽을 넘기에는 역부족이라는 평가가 벌써부터 나온다.
▫️강북 재건축 사업성 확보가 우선
특히 강북에서 재건축 사업 속도가 확 떨어졌다. 강북 고밀 단지들은 10평대의 소형 평형이 많아 대지지분이 낮다. 평수를 넓혀 분양을 받으려면 지불해야하는 추가분담금도 늘어난다.
건설업계 관계자는 "시공사가 공사원가에 적정 이윤을 매겨 공사비를 책정하는데 일반분양 물량이 너무 적다면 조합원들이 대부분의 사업비를 조달할 수밖에 없다"
▫️강남 재건축 사업은 계속
강남권 재건축 대어로 꼽히는 송파구 ‘잠실주공5단지(3930가구)’는 상황이 다르다. 분담금을 내는 것이 아니라 오히려 환급금을 받을 수 있다는 관측까지 나온다. 이 단지는 중형 평수(전용 76.5~82.5㎡)로 구성돼 가구당 대지지분이 크고 용적률(138%)도 낮은 축에 속한다. 종 상향(제3종 주거지역→준주거지역)이 확정되면서 재건축 이후 용적률이 300%를 웃돌 것으로 보인다.
"재건축 사업의 관건이 인허가가 아닌 개별 조합원들의 자금 여력이 된 이상, 당분간 강북에서 재건축 사업은 쉽지 않다"고 말했다. 이어 "지난 정부 때 집값이 급등하면서 사업성이 지지부진했던 곳 중 재건축을 마무리한 사례들이 있는데, 이처럼 급격한 환경 여건 변화가 없이는 어렵다"며 "조합원들의 ‘분담금 액수’에 사업의 추진 여부가 결정되기 때문"
