부동산규제가 최선인가?
2023.10.08 조회수 58정부가 경착륙을 막는다는 명분으로 지난해 하반기부터 부동산 규제를 풀고 은행 대출을 확대한 게 원인으로 꼽힌다. 서울 강남 3구와 용산을 제외한 전 지역을 규제지역에서 해제하고 분양가상한제 적용 지역에서도 해제한 게 대표적이다. 이 규제 완화 효과로 수요가 증가하면서 주택 가격이 다시 상승한 것이다. 그렇다면 아파트 가격이 올라서 이제 모든 문제는 해결됐다고 볼 수 있을까.
무리하게 빚을 일으켜 산 집은 경매로 나오고 가계 대출은 다시 증가하고 있다. 무리한 사업 진행으로 건설회사와 금융회사들은 부실이 커지고 있다. 2019년부터 이어진 집값 폭등에 따른 후유증이다. 이러한 문제가 단순하게 집값이 다시 상승한다고 해서 해결될 수 있을까.
자산 가격이 오르는 경우는 수요가 증가하거나 공급이 감소할 때다. 수요가 많아져 자산 가격이 오르면 공급이 증가하고 다시 가격은 안정된다. 공급이 감소해 자산 가격이 상승하면 수요가 줄어들면서 가격은 하락하게 된다. 무수한 경우가 있겠지만 수요와 공급 그리고 가격 변동으로 시장은 안정을 찾고 다시 변화한다.
건설회사들의 부실이 이어지고, 주택시장 경착륙이 우려된다고 규제를 완화하고 대출을 확대해 주택시장을 인위적으로 움직일 수는 있다. 그러나 인위적인 정책이 만드는 시장 변화는 오래갈 수 없고 부작용 역시 더 커질 수 있다. 이미 부동산 시장은 변화하고 있다. 가장 중요한 변화는 아파트 매매 거래량 감소다. 2023년 7월 전국 아파트 매매 거래량은 3만6000건을 기록해 5월 4만 건을 넘긴 이후 지속적으로 감소하고 있다. 거래량이 줄어들고 있는 이유는 수요가 감소하고 있기 때문이다.
무엇보다 최근 다시 높아진 가격으로 실수요가 더 빠르게 감소하고 있다. 반면, 아파트 매도 물량은 증가하고 있다. 2023년 8월 서울 아파트 매도 물량은 7만3000호로 관련 통계가 작성된 이후 최고치를 기록하고 있다. 9월에는 7만4000호 이상으로 증가하고 있다. 집값을 결정하는 공급은 매도 물량이라는 점을 기억할 필요가 있다. 집값이 계속 오른다고 하는데 왜 집을 가지고 있는 사람들은 팔려고 할까. 다른 사람의 관점에서 이 논리를 되새겨볼 필요가 있다.
