MZ세대의 공간욕망이 부동산의 미래다

2023.10.12 조회수 95얼마 전 당행 지점에서 거래처 부동산 세미나를 할 테니 시간을 내달라고 요청해왔다. 그러면서 세미나 일정을 알려야 하니 강의 주제를 잡아달라고 했다. 여러 가지 고민을 하다가 “MZ세대의 공간 욕망이 부동산의 미래다”라는 제목이 어떻겠냐고 했더니 좋다고 했다. 강의는 호응이 좋았고 잘 마쳤다. 강연은 지금까지 2000번은 해본 것 같다. 난 강연할 때가 가장 즐겁다. ㅋ 부동산을 바라보는 시각은 제각각이다. 하지만 필자가 잡고 있는 기준은 시장의 핵심 수요층인 MZ세대에 초점을 맞춰야 한다는 것이다. 세월이 많이 흐르면 밀레니얼 세대의 자식세대인 알파세대에 초점을 맞춰야 할 것이다. 그 땐 잘파세대(Z세대와 알파세대)로 바꿔야 할 것이다. 세월은 유수같이 흐른다. 지금은 MZ세대가 어떤 집을 원하는지, 그들의 공간욕망이 무엇인지를 보고 시장 흐름을 읽는 게 중요하다는 생각이 든다. 개인적으로 주거공간의 핵심세력은 MZ세대 가운데서도 이제 갓 결혼을 한 30대 중반 여성이 아닌 가 싶다. 바로 30대 중반의 여성에서 부동산을 바라보면 시장 흐름을 놓치지 않는다고 본다. 며칠전 한 세미나에서 인구전문가는 향후 고층 아파트는 일본처럼 심각한 공실이 생길 수 있으며 선호도가 단독주택으로 바뀔 것이라고 주장했다. 토론시간에 필자는 개인적으로 그렇게 ** 않는다고 답했다. 30년 지나면 모를까, 그 이전에는 아파트 문화는 주거문화의 대세가 될 것이다. 바로 MZ세대가 도심 아파트에서 태어나고 자란 아파트 키즈이기 때문이다. 최근작 "박원갑박사의 부동산트렌드수업"에서 부동산시장 흐름에 대해 집중적으로 다뤘다. 현재 151만 채인 빈집이 향후에 늘어나겠지만 단독주택(농가주택, 다가구주택 포함)부터 먼저 생기고 아파트는 최후의 빈집이 될 것이다. 도시 미학이나 건축학적으로 아파트를 ** 말고 주거의 효용성과 편리성 차원에서 바라봐야 한다. 도시에 고층 아파트만 짓는 획일주의 주거문화가 문제인 것은 맞다. 하지만 그런 당위성과 인간의 욕망이 투영되는 시장 흐름은 다르다. 그리고 또 하나. 신도시는 가고 원도심이 뜬다고 했다. 하지만 원도심, 즉 구도심 부활은 서울에서만 가능한 것이다. 최근 서울 종로, 을지로, 청계천 일대에 도시재정비사업이 활발해지면서 고층 건물이 생겨나고 있다. 이른바 구도심의 부활이다. 하지만 지방은 개발압력이 약해 원도심이 부활하기가 녹록지 않다. 구도심을 개발하는 것보다 신도시를 만드는 것이 더 싸고 경제적이기 때문이다. 많은 지방 도시의 구도심은 외곽에 신도시를 지으면서 몰락하고 있다. 구도심이 부활하려면 신도시 개발을 그만해야 하고 인구도 늘어나야 한다. 하지만 정책이나 인구 흐름이 쉽게 바뀔 것 같지 않다. 이해관계가 첨예하게 얽힌 데다 경제성이 크지 않은 지방 원도심 개발이 그렇게 쉬운 얘기가 아니다. 원도심을 개발하기 위해 지자체나 국가 재원을 엄청나게 투입한다면 모를까. 획기적인 정책이 뒷받침되지 않는 한 원도심 부활의 경우 지방은 쉽지 않고, 서울만 가능한 논리라는 것이다. 우리나라 수도권 신도시는 일본 다마나 센리신도시처럼 갈 가능성은 크지 않다. 교통비가 싼 우리나라 신도시는 서울과의 접근성이 좋고 대부분 아파트로 지어져 MZ세대들도 신혼살림을 이곳에서 차리는 것을 꺼리지 않는다. 노인천국인 일본신도시와는 다르다. 결론적으로 현실을 ** 않고 막연히 그렇게 되어야 한다는 당위성만 강조하면 큰 낭패를 볼 수 있다는 얘기다.