1기 신도시 재건축, 뭉치면 살고 흩어지면 죽는다?
2024.04.30 조회수 29▫️ 통합재건축은 이점이 많지만 난이도가 높은 과제다. 덩치를 키우면 키울수록 ‘규모의 경제’가 작동하기 때문에 사업성은 좋아지지만, 그만큼 이해관계가 다양해지기 때문에 갈등이나 분쟁이 생길 가능성이 커진다. 통합 재건축의 실현가능성을 두고 의견이 분분한 이유다.
👉대세가 된 ‘통합 재건축’… 진행상황은
분당에서 통합재건축추진준비위원회가 구성된 단지는 28일 기준 최소 8곳이다. 양지마을의 경우 2022년 말부터 6개 단지를 합쳐 통합 재건축을 추진중이다.
분당에서 입주가 가장 빨랐던 시범단지도 한신·한양·우성·현대 등 총 4개 아파트를 합쳐 약 7000가구 규모의 통합재건축준비위를 꾸렸다. 5개 단지(임광·서광·계룡·화인·한라)가 모인 정자일로도 작은 단지 규모와 낮은 사업성을 보완하기 위해 초기부터 통합재건축으로 방향을 잡은 사례다.
▫️현재 국토교통부가 밝힌 선도지구 선정 기준은 주민 참여율(동의율), 노후도 및 주민 불편, 도시기능 향상, 주변지역 확산 가능성 등 총 4개다. 이중 배점이 가장 높은 것은 동의율이 될 것으로 보인다. 주민동의율이 비슷할 경우 통합 재건축 규모가 큰 곳에 점수를 주는 방안을 검토 중이다.
▫️ 정부도 조합도 좋은 통합 재건축?… 단점은.
정부가 통합 재건축을 전면에 내건 이유는 우선 ‘속도’에 있다. 개별 재건축으로는 주택 총수가 29만 가구에 달하는 1기 신도시 재정비가 기약없이 늦어질 수 있기 때문이다. 통합 재건축이 학교 등 기반시설을 배치하기도 용이하고, 블록별로 정비시기를 조정할수 있어 ‘이주대란’ 우려도 적은 편이다.
▫️ 통합재건축 분쟁 해결, 결국 관건은 사업성.
통합 재건축 갈등을 최소화하기 위해 가장 중요한 것은 결국 사업성이다.문제는 1기 신도시의 재건축 사업성이 그다지 높지 않다는 데 있다.
1기 신도시는 단기간 대규모 주택공급을 목적으로 조성된 만큼, 평균 용적률(일산 169~중동 226%)이 높은 편이다. 업계에서 재건축 사업성이 있다고 보는 용적률 기준(180% 이하)을 대부분 넘어선다. 최근 2~3년 사이 원자잿 값과 금리 상승으로 조합원 분담금도 급증하고 있다.
👉 현행 특별법은 특별정비구역 내 주거단지를 통합정비할 경우 용도 변경을 허용하고 용적률을 법정 상한의 1.5배로 상한하는 인센티브를 부여해 사업성을 개선하기로 되어있다. 3종일반주거지역(법정 상한 300%)을 기준으로 용적률을 최대 450%까지 올릴 수 있다는 뜻이다.
이 경우 용적률 초과분의 최대 70%를 공공주택 등으로 공공기여해야 할 가능성이 높다. 구체적인 도시별 평균 용적률과 공공기여 비율은 국토부가 발표할 가이드라인 격인 ‘기본방침’이 나온 뒤 해당 지방자치단체가 수립하는 ‘기본계획’을 통해 확정된다.
