집주인이 갑자기 바뀌었을 때, 세입자가 주의해야 할 점은?
10달전 조회수 32🔸 갑자기 집주인이 A씨에서 C씨로 바뀌었다고?
B씨의 전셋집은 주인이 A씨에서 C씨로 바뀌었습니다. 이 때 B씨는 전에 썼던 임대차계약서를 다시 작성해야 할까요? 우선 집주인이 바뀌었다고 해도 주택임대차보호법 제3조 4항에 따라 임차주택의 양수인(새 집주인)은 임대인의 지위, 즉 권리와 의무를 승계한 것으로 봅니다. 따라서 기존에 작성된 계약서가 여전히 효력이 있기 때문에 새로운 계약서를 다시 작성하지 않아도 됩니다.
하지만 새 집주인이 내 전세 보증금을 돌려줄 능력이 있는지 모르기 때문에 보증금 반환에 대한 걱정도 들 수 있습니다. 이 때는 집주인이 바뀐 사실을 알았을 때 지체없이 기존 집주인과 새 집주인 모두에게 승계 거부 통지를 하고 전 집주인에게 보증금 반환 청구를 할 수 있습니다(대법원 2002. 9.4 선고 2001다 64615 판결).
👉 전세계약 조건이 달라지지 않았다면 계약서를 새로 쓰지 않아도 되지만, 전세 보증금을 올려야 하는 등 달라진 부분이 있다면, 이에 대해서만 계약서를 다시 작성하면 됩니다.
오른 금액에 대한 계약서를 작성하되, 특약사항으로 기존 금액과 추가된 금액을 적고 총 금액으로 전세계약을 계속 진행한다는 내용을 기재해야 합니다. 그리고 새로 작성된 계약서로 주민센터에서 확정일자를 다시 받으면 됩니다.
전세금 증액 계약서 작성 전, 등기부등본 확인은 필수!
🔸 전세금 반환용 대출을 위해 집주인이 전출 신고를 요구한다면.
그럼 전세 시세가 계약 전보다 낮아진 상황에선 어떤 점이 달라질까요? 전세계약을 갱신하는 과정에서 전보다 시세가 내려간 만큼 보증금의 일부를 돌려받고 싶다면? 이 경우 집주인이 전세금 반환을 위해 대출을 받아야 하니 잠깐 전출 후 다시 전입신고 해 달라고 하는 경우가 발생할 수 있는데요. 그 사이 집에 근저당권이 설정될 수 있어 주소지 변경은 하지 않는 것이 좋습니다.
👉그 이유는 전출 신고를 하게 되면 그 즉시 ‘대항력을 상실’하기 때문입니다. 만약 그 집이 경매로 넘어간다면 집주인이 받은 대출보다 내 권리가 후순위로 밀리게 되는 것이죠. 근저당권의 경우, 설정되는 당일부터 효력이 있는 반면, 전출했다 다시 전입신고를 하면 받게는 확정일자의 대항력은 설정 다음날 0시부터 효력이 발생합니다. 때문에 대출과 전입신고가 같은 날 일어났다 하더라도 전입신고의 순위는 근저당권의 후순위가 되는 불리한 상황이 발생합니다. 최근 몇 년 새 이를 악용한 전세 사기 사례도 많았습니다.
마지막으로 집주인이 바뀌었다는 사실을 모르고 있다가 한참 지난 뒤 알게 되는 경우도 있는데요. 이를 막기 위해서는 처음 전세 계약을 체결할 때 특약 사항으로 ‘집주인이 집을 매매할 경우 임차인에게 그 사실을 통지한다. 만약 알리지 않았다면 전세 보증금은 기존 집주인이 반환하기로 한다’는 내용을 넣는 것이 좋습니다.
