건설불황에 약한고리 책임준공신탁의 개편

2024.06.24 조회수 10고금리와 건축비상승으로 부동산 PF가 위험해졌고 부동산PF의 규모가 수십조에 달해 부실해졌을경우 부동산 시장 및 국가경제에 미치는 영향이 엄청납니다 부동산PF의 문제가 발생한 원인을 분석해보면 여러가지 원인이 나오겠지만 그중의 하나가 부동산신탁이고 이와같은 부동산 PF문제가 발생하지 않기위해서는 개선이 필요합니다 정부는 신탁사의 건전성 지표인 영업용 순자본비율 (NCR)에 대해 책준형 신탁의 반영 기준을 세분화할 계획입니다 신탁사의 NCR은 영업용순자본을 총위험액으로 나눠 산출하는데 책준형 신탁 리스크는 분모인 총위험액의 구성 항목인 신용위험액에 반영하는것이라 준형 신탁 규모의 15%를 손해배상 위험액으로 일괄 반영하는 식입니다 이를 사업장별 실공정률, 당초 계획 대비 공정률 격차 등을 반영해 위험값을 차등 계산하는 방식으로 바꾸고 공기가 늦어져 손해배상 가능성이 높아진 사업장은 신용위험액을 더 많이 반영하는데 신탁사가 고유계정으로 사업비를 조달하는 차입형 토지신탁은 이미 이 같은 방식을 적용받고 있습니다 신탁 사업 총량 규제도 도입하는데 기존 수주 규모를 고려해 제도 시행 초기엔 자기자본 대비 비중을 200% 안팎으로 잡고, 이후 3년여간 제한폭을 단계적으로 강화하여 책준형 신탁과 차입형 신탁의 총 수탁 한도를 장기적으로 신탁사 자기자본의 100%까지로 제한하려고 합니다 책준형 신탁에 대한 손해배상 책임 범위와 시기 관련 가이드라인도 내놓아 특약 조항상 신탁사들의 책준형 신탁 손해배상 범위가 명확하지 않은 경우가 많아 예상치 못한 리스크가 발생하는 일이 없도록 합니다 이번 조치가 발효되면 신탁사는 수년간은 책준형 개발신탁 사업을 새로 수주하거나 확장하기가 어려울 수 있어 이미 자기자본 대비 사업 규모가 커서 있는 사업을 정리하는 데 집중해야 합니다 안 그래도 지방 시장은 미분양이 늘고 있어 신규 사업을 꺼리는 분위기인데 건전성이 강화되면 사업을 연기하는 곳이 훨씬 많아질 수 있습니다 그동안 얼마안되는 자기자본으로 수천억, 수조의 PF를 굴리는 고레버리가 당연시되어왔는데 이번기회에 이런 관행이 정비되길 바랍니다