24년 7월

3달전 조회수 4628 럭키 재건축. 건축비 인하 가능성 없음. 모든 재건축 이 동일. 건축법 개정(강화)됨. 앞으로 건축비는 상승 혹은 동결 예상. 단지내 학교로 인해 일조권에 따른 높이 제한이 있음. 용적률이 아무리 높아도 법률상 높이 제한이 있음. 학교이전을 추진하나 득실이 있는지 알 수 없음. 바뀌기 전 신탁사 기준 학교이전 득실이 없다고 판단함. 서울시 + 교육청 + 사립학교 등 3곳 의견 조율 해야함. 신탁사와 주민 투표도 해야함. 신안산선 개통 연기 될 가능성 높음 2년~. . 정부정책 금리 인하에 따른 부동산 활성화 있음. 단, 아직 pf대출 부실이 아직 진행중. 부동산 가격은 앞으로 계속 상승 할것. 정부정책상 pf대출과 건설 시장 활성 화를 위해 부동산의 가치를 높이려 함.. . 재건축 부동산 가치(집값이)가 높아져 재건축에 대한 투자치가 있어야 됨. 건축비 인하는 거의 불가능, (옵션에따라 차이 있음) 오히려 높아질 가능성이 높고 앞으로 모든 재건축사업에 동일 하게 예상됨. 재건축 진행 하여 10년 후 재건축 완료 시점의 신축 아파트 가치는 현재 준신축과 비교는 의미가 없음. . 럭키 호재 더블역세권. 종합병원. 지역구 재개발. 인서울. 교통.(시흥대로 인접, 순환도로 인접) 현재 단지 안에, 초.중.고.유치원 있음. . 결론 학교+ 건설사+ 경기침체 = 불확실성 높음. 학교문제를 해결못하거나 늦어지면 그 시간 만큼 손해. 학교이전을 안할경우 높이 제한으로 투자 수익성 문재. 학교이전 득실 평가 필요.. . 실수요자 경우 10년 이 후 신축 입주 하고자 한다면 투자가치는 높음. 현재 가치가 재건축과 주변 준신축과 차이가 없을 뿐 손해는 아님. 재건축 후 투자수익 은 신중함. 10년후 신축과 구축에 차이 및 인플레이션 상승 반영 되면 투자 가치는 높음. . 건축비 상승 문제 모든 재건축 단지 및 시장 공통적 문제. 재건축 옵션의 차이 와 비용 상승의 안정화(인하X) 전까지, 비용 상승.은 투자기준으로 평가 하기 어렵ㄷ. . 학교이전 유무 결정을 빠르게 결정 못하면 그 시간만큼 손해 이며. 학교 이전에 따른 이해득실이 없는데 이전결정 할 경우 투자가치 불투명함. 재건축 후, 단지 안에 학교가 있을경우 재건축 단지의 부동산 가치 높음. . 건설사 부실로 높은 건축비에도 입찰 안할 가능성 있음. 모든 재건축단지 공통 문제임. 럭키 장점은 인서울 + 더블역세권 이므로 미분양은 없을 것 예상. 늦어지는 신안선 개통 시점 까지 불확실성에 대한 결정이 안될경우, 1기 신도시 재거축 시작으로, 시장 활성화 까지. 럭키 재건축이 장기적으로 늦어질 가능성 있음. 3년안에 학교 이전하던 안하던 결정이 나오며, 건설사까지 확정 되면 투자가지 높음. 늦어질 수록 재건축 불확실성이 커짐. 오래된 아파트로 재건축은 필수, 재건축 언제 될지 앞으로 20 27년 까지 진행 변화를 확인. 늦어진다면 다른곳 투자가 적합. 진행이 빠르면 투자가치 있음. 10년 후 실거주 목적이면 높음. .