신통 청파2구역 구역지정 결정안
2023.11.01 조회수 23신통기획으로 재개발 진행되는 청파2구역
서울역세권, 용적율 250%
공람에는 권리자 1,388명으로 기재되었으나 쪼개기로 실제 1500명 이상 예상. 주변 많은 호재와 함께 오랜 기간 지연되며 지분쪼개기 투자자들이 많이 유입됨.
일반분양분이 많이 나오지 않아 사업성이 부족할 거란 우려에도 대지 평당 1억 매물도 거래가 됨. 금번 신건 법원경매 감정가 기준 원빌라 대지 1평 = 7400만원 정도로 평가.
(현장 실매물 8.7평 6.5억 / 4.6평 5.3억 *23.10 기준)
공람상 조합원 분양가와 일반분양가가 거의 차이 나지 않아 이슈가 됨 (종전평가 3억 물건 보유 시, 국평 받으려면 추가분담금 10억 이상 필요)
현 시점에 진입하는 투자자들은 개발차익 이상의 용산 미래 가치를 보고 투자 집행.
관에서의 사업성분석은 특히나 보수적으로 측정되니 감안해서 판단할 필요는 있음
(비례율 99.7%는 일반분양가 4300만원, 건축비 737만원/평 기준)
용산국제업무지구와 서울역북부역세권 개발계획이 구체화되면서 기대감에 높은 가격 형성됨. 덩달아 마포까지 극초기 재개발 빌라들 가격이 높게 형성됨. 호가 상승 이후 거래는 주춤한 현장 분위기
