⭐️정보글) 재건축 단계 너무 복잡하죠?
2024.01.10 조회수 94안녕하세요 홀란입니다
오늘은 재건축 단계에 대해 정리해보겠습니다!
단계도 많고 복잡하지만 한번 익혀두면 쉬우실 겁니다.
1단계 : 정비기본계획 수립 - 재건축 안전 진단(예비, 정밀) - 정비구역 지정 - 추진위원회 승인
추진위원회는 조합의 전 단계입니다.
추진위원회 승인을 위해서는 토지 등 소유자의 과반수 동의가 필요합니다
*토지 등 소유자 : 조합이 설립되기에 적합한 부동산을 가진 예비 조합원
대략
2~3년 소요됩니다.
2단계 : 조합설립 - 시공자 선정
추진위원회 승인 후에는 조합 설립을 위해 조합 설립 동의서를 받습니다. 그리고 조합설립 동의 요건이 성립되면 법인성격을 가진 조합이 사업을 이끌게 됩니다.
조합설립 후에는 시공사를 선정하는데 공개경쟁입찰로 선정하게 됩니다.
조합설립 요건은 재건축과 재개발이 다른데 재건축은 전체 구분소유자의 75%이상, 그리고 각 동별로 과반수의 동의를 필요로 합니다.
그리고 재개발은 토지 등 소유자의 75% 이상, 토지 면적의 50% 이상 동의를 필요로 합니다.
예외) 서울시의 경우에는 사업시행 인가 후에 시공자 선정이 진행됩니다
3단계 : 사업시행 인가 - 종전자산 평가 - 분양신청
사업시행인가란 정비사업에 관한 일체의 내용을 시장 혹은 구청장이 최종적으로 확정하고 인가하는 행정절차입니다. 사업시행인가 고시 후에는 조합이 종전자산 감정평가를 실시합니다.
종전자산 감정평가는 기존에 가지고 있던 자산, 즉 각 소유자별로 가지고 있는 자산의 가치를 평가하는 것입니다. 종전자산 감정평가 결과가 나오면 여기에 일반분양가, 사업비 등을 따져보며 대략적인 분담금을 산출합니다.
사업시행 인가 고시 날로부터
60일 이내에 대략적인 분담금 내역을 토지 등 소유자에게 통지해야 합니다.
분담금 내역 통보 후에는 이제 조합원들이 분양을 신청합니다. 희망평형만 신청하고 계약은 나중에 합니다.
조합원 분양 세대수와 일반분양 세대수가 정해지면 이를 바탕으로 관리처분계획을 작성합니다.
4단계 : 관리처분계획 - 이주·철거 - 동·호수 추첨 - 착공
관리처분계획은 정비사업 시행자가 분양신청 기간이 종료된 후 수립하는 계획입니다. 분양 신청후 사업성에 대한 자료가 나온 것이므로 이에 따라 계획을 수정 및 보완하는 것입니다.
관리처분계획에서 구체적인 추정 비례율, 권리가액, 분담금 등 사업의 성공 여부를 분석할 수 있는 것입니다.
일반분양가가 확정되려면
1~2년의 시간이 필요해서 추정비례율이라고 합니다.
5단계 : 일반분양 - 준공 및 입주 - 이전고시 및 청산
조합원 입주권 거래가 가장 활발하게 이루어지는 시기입니다.
이전고시라 공사가 완료되었음을 고시하고, 분양받은 사람들에게 소유권을 정식으로 이전하는 절차입니다.
정리하고 보니 정말 많은 단계가 있고 재건축을 한번 경험해본 분들은 이 과정들이 너무 지친다고들 합니다. 저렇게만 흘러가면 좋겠지만 중간에 조합원간의 갈등이 있고 탄핵 등 여러 문제들이 발생하기 때문입니다. 재건축 투자를 예정하신다면 꼭 과정별 특징에 대해 잘 파악하시고 투자포인트를 잘 잡으시길 바랍니다!
사진은 재건축 대표적인 아파트인 여의도 삼익아파트임장시 찍은 사진입니다
