불확실성 “갑진년 부동산 시장” 성패 가를 7대 변수

2024.02.12 조회수 14<부동산 시장 7대 변수 점검> 첫째, 대출금리의 향방은 역시 가장 중요한 변수다. 미국과 한국의 기준금리는 이미 정점을 찍은 모습이다. 미국은 5~6월쯤 금리 인하가 예상되는 가운데, 빠르면 3월부터라는 기대도 있다. 인하 횟수도 3회에서 6회(1회당 0.25%)까지 낮출 것으로 전망한다. 우리나라도 같은 패턴의 움직임이 예상된다. 대출금리는 대략 1%포인트가량 인하 여지가 있다. 신규 주택담보대출 금리는 3% 중반이 되어 매수자의 접근이 수월해진다. 둘째, 대출 규제(DSR 40%)다. 부동산 가격이 많이 오른 상태여서 대출을 받지 않고 매입하기는 쉽지 않다. 2021년 하반기 가격 급등기에 대폭 강화된 DSR 40%는 차라리 집을 사지 말라는 의미에 가깝다. 가계 부채 관리 차원이라지만, 소득 증빙이 쉽지 않은 중산층 이하 저소득층의 주거 사다리를 차단한다. 결국 DSR은 비율을 60%(청년층 70%)로 정상화해야 한다. 청년층 내 집 마련을 지원하는 것은 출산 대책과도 연결된다. 셋째, 경제 침체에 대한 우려다. 경제 상황은 부동산뿐만 아니라 국가 전체에 미치는 영향이 지대하다. 우리나라의 2023년 국내총생산(GDP) 성장률은 한국은행에서 1.4%로 추정한 만큼 역대 최악 중 한 해다. 넷째, 부동산 PF는 개발 사업의 금융 시스템으로 지금은 냉각기다. 2024년 상반기에 어떻게 대처하고 해결할지 관심이다. 토지 매입비를 빌리는 브리지론과 공사비를 조달하는 본 PF의 만기 연장 등을 통해 미루고 있지만, 소폭의 구조조정을 통한 연착륙이 최선이다. 다섯째, 단기 급등에 대한 우려로 매수는 관망 상태다. 종전 고점 대비 85~90% 회복하여 추격 매수가 부담스럽다. 1분기에 하락 조정이 나타나고, 금리가 하락하면 재진입할 여지는 있다. 전세 세입자는 공급 부족 가시화로 가격이 상승하면 매수세로 전환할 개연성도 있다. 여섯째, 공급 부족과 유동성 흐름이다. 주택 공급은 향후 4~5년가량 수도권을 중심으로 공백기를 맞이할 확률이 높다. 2기 신도시가 마무리되고, 보금자리주택의 종료로 3기 신도시 입주 전까지는 공공택지가 많지 않기 때문이다. 일곱째, 정부 정책 방향이다. 한마디로 규제완화 흐름이 이어질 수 있다. 조정대상지역에 적용된 다주택자 양도세 중과 유예는 연장 확률이 높다. 2022년 12월 21일 발표된 취득세 중과 완화도 재추진될 수 있다. 부동산 시장은 2023년처럼 영향 요인의 혼재 상황이 이어질 것이다. 큰 틀에서 매매시장은 하락 변수 개선에 대한 기대로 전반적인 소폭 상승세가 예상된다. 2024년 1분기 조정, 2분기 보합, 하반기 소폭 상승하는 형태의 흐름으로 전망된다. https://v.daum.net/v/20240211060149608