🏡 분담금 된서리 재건축 … 대지지분 15평 이하땐 실익 없어

2024.03.02 조회수 31✅ '용적률 200%, 대지지분 15평'이 기준 가장 먼저 체크해야 하는 것은 기존 용적률이다. 당연한 말이지만 기존 용적률이 높고 규모가 작았던 단지는 재건축 사업성이 좋지 않다. 재건축 업계에서는 평균 용적률이 200% 이하, 규모는 1000가구 이상은 돼야 재건축을 진행할 만하다고 본다. 앞서 언급한 신반포18차 337동은 '나 홀로' 15층 아파트라 추가 분담금이 많이 나왔다고 해석할 수 있다. 두 번째 요건은 면적 구성이다. 대형 가구가 많아 평균 대지지분이 큰 단지가 재건축에 유리하다. 용적률이 낮아도 소형 가구가 많다면 재건축 사업성이 떨어질 수 있다는 얘기다. 실제로 상계주공5단지는 기존 용적률이 93%지만, 모든 가구가 전용 37㎡로만 구성돼 있어 가구당 평균 대지지분이 좁았다. 기존에 보유한 땅이 작다 보니 전용 84㎡를 받기 위해선 분담금이 많이 들 수밖에 없는 것이다. 낮은 확률이지만 종상향을 기대할 수 있다면 사업성은 크게 달라진다. 서울 영등포구 여의도동 일부 재건축 단지에서 재건축 후 오히려 환급액을 받는 것으로 나타난 점이 좋은 사례다. 여의도 한양아파트 재건축 정비계획 변경안에 따르면 전용 84㎡ 복도식인 A~C동에서 새 아파트 동일 면적을 받을 때 9131만~1억4298만원을 환급받을 수 있다. 계단식인 D~E동은 전용 110㎡를 받을 때 9997만~1억4242만원을 돌려받는다. 여의도 금융중심지 조성에 따른 종상향으로 일반분양 가구 수를 늘릴 수 있게 된 게 사업성 향상으로 이어질 수 있었다. 마지막 요건은 주민들의 재건축 추진 의지다. 보통 소유주 연령이 높고 직접 거주하는 경우가 많으면 만만찮은 추가 분담금을 감수하고 4~5년에 달하는 공사 기간에 다른 집으로 옮기기 싫어한다. 물론 1만가구 안팎의 헬리오시티나 둔촌주공 재건축, 한창 공사 중인 강남 일대 중층 아파트 재건축을 보면 꼭 그렇지 않을 수도 있다. 일반적으로는 해당 지역 공인중개업소를 통해 재건축 단지의 분위기를 파악한다. 매매를 결정하기 전에 전월세 등으로 직접 살면서 느끼는 방법도 있다.