부동산 침체기에도 살아남는 ‘재건축 투자 3원칙’
2024.03.03 조회수 231. 대형 평형 비중이 큰 단지를 택하라
오래된 아파트 시세가 비싼 이유는 재건축 기대감 때문이다. 기존 소유자(조합원)들은 재건축을 통해 비용 부담을 줄이고 넓은 새 아파트로 이전하길 원한다. 주거 만족도가 높아지고 투자가치도 상승하기에 재건축을 흔히 황금알을 낳는 거위에 비유하기도 한다. 따라서 재건축 투자처를 고를 때는 아파트가 향후 재건축으로 얼마나 가치가 상승할지에 초점을 맞춰야 한다.
최근 소형 평형 단지의 재건축 추진 과정에서 추가 부담금 논란이 생기는 이유를 알 수 있다. 조합원 입장에선 일반분양 물량이 많아야 추가 부담금을 줄일 수 있다. 그런데 재건축으로 늘어나는 용적률이 크지 않음에도 평형을 늘려가겠다는 조합원의 요구가 적잖다. 이 경우 일반분양 물량이 줄어 조합원 부담이 늘어나고, 결과적으로 사업성이 떨어진다.
2. 분양가 높은 곳을 택하라
최근 상당수 재건축 단지에서 눈에 띄는 현상이 건축비 상승에 따른 조합과 시공사 간 갈등이다. 요즘 서울 재건축 단지 공사비는 3.3㎡당 최소 800만 원대다. 과거 3.3㎡당 500만∼600만 원에 시공 계약을 맺은 시공사가 연이어 공사비 인상을 요구한다고 한다. 가령 서초구 반포지구의 '재건축 대어' 반포 주공1단지 1·2·4주구 시공사인 현대건설은 최근 조합에 인건비·자재비 인상과 설계 변경 등을 이유로 총 4조 원 공사비를 청구했다. 당초 계약한 2조6000억 원에서 55%(1조4000억 원) 오른 금액이다.
현재 서울에서 분양가상한제가 적용되는 강남·서초·송파·용산구는 재건축 일반분양가가 특히 더 엄격히 규제된다. 그러나 이들 지역은 비교 대상인 신축 고급 단지 가격이 비싸고, 경우에 따라 후분양 방식을 택해 분양가상한제 부담을 피해 가기도 한다. 반면 분양가상한제가 적용되지 않아도 가격 상승 기대치가 높지 않은 경우에는 높은 분양가가 사업 추진에서 심각한 걸림돌로 작용한다. 따라서 가격 상승 기대감이 크고, 수요자가 선호하는 입지 환경을 갖춘 곳이 재건축사업에서 유리하다.
3. 작게 사서 크게 늘려가라
압구정3구역 아파트를 현 시점에 매입한다고 가정할 경우 작은 평형을 사서 추가 부담금을 내는 게 유리할까, 아니면 큰 평형을 매입한 후 환급받는 게 좋을까. 압구정3구역 아파트 43평형을 46억 원, 64평형을 70억 원에 매입했다고 가정해보자(취득세 포함 3.3㎡당 1억700만 원 기준). 현재 알려진 추가 부담금을 적용하면 43평형을 매입해 40평형대를 신청하면 실제 투자비는 48억1100만 원(3.3㎡당 1억2000만 원)이다.
43평형 매입→62평형 신청(1억470만 원·이하 3.3㎡당 가격) ＜ 63평형 매입→62평형 신청(1억1783만 원) ＜ 43평형 매입→40평형 신청(1억2029만 원) ＜ 63평형 매입→40평형 신청(1억4065만 원) 등으로 투자금이 높아지는 것을 확인할 수 있다.
